Huurrecht. De jurisprudentiële lezing van de criteria voor het medehuurderschap.
Door: mr. M. Bouter LL.M.
Verhuurders menen regelmatig zélf voorwaarden te kunnen stellen aan het verlenen van medehuurderschap. Hoewel het medehuurderschap geschiedt na het verzoek daartoe door de hoofdbewoner en de persoon die het medehuurderschap wil verkrijgen, kan de verhuurder niet de wettelijke criteria van art. 7:267 BW exonereren door zelf in het leven geroepen bepalingen.
Recente jurisprudentiële ontwikkeling schept verduidelijking in de lezing van de wettelijke bepalingen inzake het verlenen van medehuurderschap (vgl. ECLI:NL:GHSHE:2017:4703 en ECLI:NL:RBNHO:2021:3743).
Het verzoek tot het verkrijgen van het medehuurderschap, ongeacht de relatie tussen hoofdbewoner en potentiële medehuurder, kan slechts worden afgewezen op grond van de in art. 7:267 lid 3 BW vermelde criteria:
1. Indien de beoogde medehuurder níet gedurende ten minste twee jaren het hoofdverblijf in de woonruimte heeft en géén gezamenlijke huishouding met de hoofdbewoner voert;
2. Indien met het oog op de geringe duur van de gezamenlijke huishouding slechts is beoogd om het huurderschap te verschaffen;
3. Indien de beoogde medehuurder géén financiële waarborg kan bieden om de huur te voldoen.
Processuele (civielrechtelijke) stelplicht en bewijslast: het met bewijsmiddelen aantonen van de duurzaamheid van het gezamenlijke huishouden van de hoofdbewoner en de beoogd medehuurder
De bepalingen van het civiele procesrecht plaatsen de stelplicht en bewijslast op de beoogde medehuurder en de hoofdbewoner die het medehuurderschap verzoeken. De voorwaarden die á contrario uit art. 7:267 lid 3 BW volgen, dienen met bewijsmiddelen te worden aangetoond.
Ten aanzien van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding, dienen de hoofdbewoner en beoogde medehuurder een aandeel te hebben dat als wederkerig moet worden aangemerkt.
In de eerste plaats zal moeten worden bewezen dat de beoogd medehuurder langer dan twee jaar het hoofdverblijf heeft op het woonadres van de hoofdbewoner. Dit geschiedt door een uittreksel uit de basisadministratie van de vestigingsgemeente van de hoofdbewoner en een uittreksel van de medehuurder te overhandigen.
Subjectieve aspecten van de wederkerigheid van het gezamenlijke huishouden
Bij wederkerigheid moet worden gedacht aan het gezamenlijk afleggen van belangrijke afspraken zoals medische afspraken, koken voor elkaar, zorg aan elkaar verlenen bij ziekte (bijvoorbeeld gedurende en na medische interventies) en het gezamenlijk inkopen van levensmiddelen/producten voor dagelijks gebruik. De gemeenschappelijkheid heeft betrekking op het delen van de woonruimten, waaronder de badkamer, de woonkamer en de keuken. Een persoon die gedurende het "samenwonen" duurzaam in een ander huis verblijft of in het huis van de hoofdbewoner slechts een kamer betrekt en een eigen badkamer en keuken gebruikt, kan niet worden aangemerkt als medehuurder, omdat de gemeenschappelijkheid van het huishouden ontbreekt.
Ten aanzien van de gemeenschappelijkheid geldt, dat de beoogd medehuurder niet actief dient te zoeken naar woonruimte. Het enkel ingeschreven staan als woningzoekende om (economische) dakloosheid te voorkomen, maakt niet dat het medehuurderschap van de hand moet worden gewezen op de grond dat deze persoon kennelijk voornemens is om op andere wijze een huurwoning te verkrijgen. Zélfs als de beoogd medehuurder een kind is van de hoofdbewoner en eerder een eigen woning heeft betrokken, is dit nog geen grond om het medehuurderschap af te wijzen (ECLI:NL:RBNHO:2021:3743).
De duurzaamheid van het gemeenschappelijke huishouden kan tevens blijken uit de financiële huishouding van de beoogd medehuurder en de hoofdbewoner. Heeft de beoogd medehuurder een studielening aangevraagd en/of de eigen verdiensten structureel aangeroepen om in het gemeenschappelijke huishouden te voorzien, bijgedragen in de kosten voor levensmiddelen, investeringen gedaan in het onderhoud en eventuele bereddingskosten voor het gehuurde, de gemeentelijke heffingen betaald, geld overgemaakt voor het betalen van de belastingen en is de inboedel voor rekening van de beoogd medehuurder gebracht? Zijn de goederen in de boedel aangeschaft (en eventueel vervangen) voor gemeenschappelijk gebruik? Is de beoogd medehuurder op intentionele grond (ten goede van de gemeenschappelijke, duurzame huishouding) bij blijven dragen aan de financiering van het gezamenlijke huishouden?
Ter onderbouwing van de bewijsvraag aangaande de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding kunnen als bewijsmiddelen worden aangevoerd:
- De facturering en kwitanties van de aanschaf van de goederen voor de inboedel (keukenapparatuur, koelkasten, wasmachines, meubilair, tuinmeubelen, elektronica);
- Afschriften van de betaling van gemeentelijke heffingen en overige belastingen;
- Afschriften van de aanschaf van levensmiddelen.
Ten aanzien van het subjectieve aspect van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, kunnen gezamenlijke activiteiten op het gebied van de sociaal-culturele ontwikkeling worden aangevoerd. In de jurisprudentie wordt gewezen op gezamenlijke vakanties (ECLI:NL:RBNHO:2021:3743), maar ook kan worden gedacht aan stedentrips, culturele activiteiten, het besteden van de vrije tijd aan gezamenlijke interesses, het bezoeken van tuincentra, gezamenlijk uitzoeken van meubilair of gezamenlijk een collectie van muziek, films en bijvoorbeeld antiekwaren onderhouden. Als bewijsmiddelen kunnen (vakantie)foto's en reisverslagen worden overhandigd.
Ten slotte dient de beoogd medehuurder een financiële waarborg te bieden. Dit geschiedt door een jaaropgave, overzicht van het belastbaar inkomen, salarisstroken of uitkeringsoverzichten te overleggen.
Procesrechtelijke rol van de verhuurder
Het is vervolgens aan de verhuurder die weigert om het medehuurderschap te verlenen, om te onderbouwen waarom de beoogd medehuurder volgens de verhuurder níet voldoet aan de wettelijke eisen die volgen uit art. 7:267 lid 3 BW.
Het enkel roepen "Dat wij nou eenmaal nooit een vriend/vriendin/dochter/zoon/pleegkind/stiefkind/ander familielid medehuurder maken", is géén rechtsgeldige grond voor weigering. Bij een onderbouwd verzoek zal de verhuurder gemotiveerd de bewijsmiddelen dienen te ontkrachten. Voor zover de verhuurder afwijkt van de wettelijke gronden voor weigering van het medehuurderschap en de verhuurder niet voldoet aan het op geldige juridische gronden ontkrachten van het bewijs, zal de rechter beslissen dat het medehuurderschap dient te worden verleend.
Conclusie
Verhuurders beroepen zich er geregeld op, dat zij volgens de door hen in het leven geroepen voorwaarden mogen weigeren om een persoon het medehuurderschap te verlenen. De rechter oordeelt daar anders over. De rechtsregel luidt, dat het medehuurderschap conform art. 7:267 lid 3 BW slechts mag worden afgewezen, indien indien de beoogde medehuurder niet gedurende ten minste twee jaren het hoofdverblijf in de woonruimte heeft en géén gezamenlijke huishouding met de hoofdbewoner voert, indien met het oog op de geringe duur van een gemeenschappelijke huishouding kennelijk slechts is beoogd om het huurderschap te verschaffen en indien de beoogde medehuurder géén financiële waarborg kan bieden om de huur te voldoen.
Het is aan de beoogd medehuurder om aan de stelplicht en bewijslast te voldoen, zoals het burgerlijk procesrecht betaamt. Daartoe dient de beoogd medehuurder bewijsmiddelen aan te voeren. Als bewijsmiddelen dienen:
- Een uittreksel uit de basisadministratie van de gemeente waar de hoofdbewoner en beoogd medehuurder zijn gehuisvest;
- Facturering/kwitanties van de aanschaf van goederen ten behoeve van de gezamenlijke boedel (wasmachines, koelkasten, keukengoederen, badkamergoederen, meubilair, tuinonderhoud, tuinmeubilair, elektronica) ten aanzien van het deel dat door de beoogd medehuurder is bekostigd;
- Afschriften van betalingen van gemeentelijke heffingen en overige belastingen door de beoogde medehuurder;
- Afschriften van de aanschaf van levensmiddelen;
- Verslagen en foto's van vakanties, culturele reizen, stedenbezoek;
- Bewijs van financiële waarborg: jaaropgaven, (uitkerings)specificaties, overzicht van het belastbaar jaarinkomen, salarisstroken.
In slides:
