In het vorige bericht en in de berichtenreeks "Slopen met kijkers", heb ik het beeldende verslag gedaan van wat er allemaal komt kijken bij het opleveren van een huurwoning na de dood van een ouder; het ging over het sloopwerk, het leegmaken van een tuin en rooien van de bomen en het klussen om de woning netjes op te leveren.
Nu het juridische gedeelte. Vooropgesteld: ik ben rechtsgeleerde, jurist privaatrecht en strafrecht en ben in de vereffening van de nalatenschap van mijn moeder, opgetreden als professioneel vereffenaar. In het bijzonder geldt voor mij dat ik me aan het systeem van de wet heb te houden, omdat dát als professional van mij wordt verwacht. Ik heb alle procedures zelf afgehandeld.
De kosten voor het opleveren van de huurwoning van een erflater, vallen onder vereffeningskosten en komen niet ten laste van het vermogen van de erfgenaam die beneficiair aanvaardt
Als een verhuurder dus kosten zegt te maken voor het gereedmaken van een huurwoning voor de volgende huurder, vallen deze kosten in de nalatenschap. Ontruimingskosten zijn een boedelschuld. Anders dan sommige amateurjuristen en medewerkers van het Juridisch Loket beweren, komen de kosten voor ontruiming van de woning van de erflater, niet voor rekening van de erfgenaam, mits deze heeft aanvaard onder het voorrecht van boedelbeschrijving.
In maart 2023 heb ik het proces van de afwikkeling van de nalatenschap geopend en in april 2023 heb ik alle schuldeisers van de nalatenschap aangeschreven. Ik heb de verhuurder in april 2023 verzocht om de vordering op de boedel uit te brengen. Omdat ik niet zelf de vloer uit de woning van mijn moeder kon verwijderen, heb ik volgens de richtlijn van de verhuurder een begroting opgesteld en deze aan de verhuurder voorgelegd ter correctie. De verhuurder heeft sinds april 2023 pertinent geweigerd om respons te geven.
In september 2023 stond een inspecteur op de stoep die niet wist wie ik was. De verhuurder had hem verteld dat mijn moeder, 7 maanden na haar dood, ging verhuizen. Hij maakte een rapport op waarin hij vroeg om de handtekening van mijn moeder. De verhuurder wist sinds 18 februari 2023 dat mijn moeder dood was, want ik had immers een brief met "Gecondoleerd, u moet de woning uit" ontvangen. De verhuurder was zo schofterig om mijn moeder tot en met mei 2024 aan te blijven spreken als "De vertrekkende huurder". Er werd zelfs 1 jaar en 2 maanden na haar dood nog een aanmaning aan mijn moeder gezonden voor "spookkosten"- wij hebben nooit betaalachterstanden gehad.
Een frauduleus rapport met gefingeerde kostenposten- dit is waarom het raadzaam is om niet te tekenen voor akkoord
Nu komt het frauduleuze. Ik heb níet getekend voor het rapport dat door de inspecteur was opgesteld en dat is maar goed ook. De inspecteur had ná de inspectie, kostenposten aan het rapport toegevoegd die niet bestonden. Zo stond in het rapport dat planken uit de muur verwijderd moesten worden die we niet hadden. Er werd voor 350 euro aan schoonmaakkosten geclaimd voor een sloopkeuken en 65 euro aan kosten voor het in de wc gooien van wc-eend. Ik had de sloopkeuken en wc schoon opgeleverd; voor de opgevoerde kosten was geen grond. Er stond zelfs in het rapport dat de verhuurder voor 50 euro een raamsticker moest verwijderen- die we niet hadden.
Ik heb de valse kostenposten weersproken met mijn eigen beeldmateriaal
Het meest frappante was, dat volgens het rapport de woning vol meubilair stond! In totaal heeft de verhuurder voor 450 euro aan kosten gefactureerd die niet waren gemaakt. Ik heb de valse kostenposten weersproken. De foto's die ik had gemaakt na het opknappen en schoonmaken van de woning, heb ik naar de rechtbank gezonden voor het geval het op een rechtszaak aan zou komen. Ik ben zo handig om alles op beeld vast te leggen; van de sloop tot aan het verhuizen is alles op datum in beeld gebracht. Als de zaak voor de rechter was gekomen, had de verhuurder mijn beeldmateriaal niet kunnen weerleggen.
Een bittere juridische strijd met de verhuurder
In maart 2024 stuurde de verhuurder van de woning van mijn moeder, mij een rekening van 3000 euro, met het dreigement om de deurwaarder op mij af te sturen als ik niet binnen 5 dagen zou betalen. Ik ben hier niet van geschrokken; ik was woest! Ik heb de verhuurder direct met de feiten geconfronteerd en alle bewijzen van de sinds 2023 aangetekend verzonden juridische brieven waarop de verhuurder heeft verzuimd te reageren, bij elkaar gebracht.
Sinds april 2023 heeft de verhuurder zelfs pertinent geweigerd om zich aan de wet te houden. Begin 2023 had de verhuurder een boedelvordering uit moeten brengen om zich op de nalatenschap te kunnen verhalen. Aangezien de ontruiming van de huurwoning van een erflater onder vereffeningskosten mét prioriteit valt, heeft de verhuurder een superpreferente positie. Het is in het erfrecht een verworvenheid, dat verhuurders vóórgaan op bijvoorbeeld de Belastingdienst. Deze luxepositie komt met de plicht om zich binnen 5 weken na de oproep door de vereffenaar, te melden als schuldeiser van de nalatenschap.
Omdat de verhuurder meer dan een jaar heeft nagelaten om zich te melden als schuldeiser, diende ik de rechter in 2024 te verzoeken om de vereffening te heropenen. Ik mocht volgens het systeem van de wet niet zomaar geld van de bankrekening van mijn moeder overmaken naar de verhuurder. De wettelijke procedure is er namelijk om andere schuldeisers te beschermen tegen onrechtmatige handelingen. Bovendien diende de bank van mijn moeder toestemming te verlenen om de rekening aan te wenden. Zou ik me onder chantage van de verhuurder toegang tot de bankrekening van mijn moeder hebben verschaft om de vordering van de verhuurder te betalen, dan zou ik illegaal hebben gehandeld.
De verhuurder bleef mij met herhaalde dreigementen chanteren om in strijd met het erfrecht te handelen. Daarop heb ik de verhuurder gevorderd om zich te richten naar de wet en naar het oordeel van de rechter. Tevens heb ik de verhuurder een kopie van alle correspondentie gezonden die ik al in april 2023 had gestuurd, waaruit bleek dat de verhuurder meer dan een jaar in verzuim was.
De verhuurder verschool zich achter een administratief medewerker. Deze stuurde mij het bericht dat ze niet snapte wat beneficiair aanvaarden was, maar dat ik de rekening moest betalen. Nogmaals werd ik gechanteerd met een deurwaarder. Ik was hier natuurlijk niet van gediend en heb een formele klacht tegen de verhuurder ingediend.
Na een maand geen respons te hebben gekregen van de verhuurder, kreeg ik in april 2024 weer een bericht, dit keer gericht aan mijn moeder: "U hebt de rekening nog niet betaald, als u niet binnen nu en 5 dagen betaalt, schakelen wij de deurwaarder in". Ik stuurde de herinnering dat de verhuurder gehouden was om zich naar de wet te richten en mij niet te dwingen om illegale handelingen te verrichten. De rechter was immers aan zet.
In totaal kreeg ik 3 mailberichten waarin medewerkers van de verhuurder aangaven niet te begrijpen wat beneficiaire aanvaarding inhoudt. Ieder bericht werd afgesloten met een dreigement.
In mei 2024 kreeg ik toestemming om over te gaan tot uitbetaling van de erfenis aan de verhuurder. Ik maakte de nalatenschap over en stuurde de verhuurder het bericht dat ik tot de nullijn gehouden was om de rekening te vereffenen. Ik heb 2600 euro aan de verhuurder uitgekeerd. Midden mei 2024 was het nog niet genoeg voor de verhuurder.
Deze wilde een strijd voeren over 400 euro die nog verschuldigd zou zijn (een frauduleuze kostenpost). Ik ontving het bericht dat ik in gebreke zou zijn voor het betalen van de rekening en dat de verhuurder van mijn moeders woning, de schuldhulpverlening op de hoogte zou brengen. Voor een "schuld" die niet mijn schuld was en die niet bestond!
Daarop belde ik de verhuurder om duidelijk te maken dat beneficiaire aanvaarding inhoudt, dat een erfgenaam slechts gehouden is om de nalatenschap tot de nullijn uit te keren en niet persoonlijk aangesproken mag worden. Dat werd niet begrepen. De medewerkster zei dat het een maand ging duren om dat allemaal juridisch uit te zoeken. Daarop gaf ik aan dat ik een mediarel zou veroorzaken als ze zo door zouden gaan.
De verhuurder probeerde zich dus bijna anderhalf jaar te verschuilen achter "Niet reageren op juridische vorderingen, wel dreigen met de deurwaarder". Het kan natuurlijk niet zo zijn dat een verhuurder erfgenamen succesvol chanteert om de rekening uit persoonlijk vermogen te betalen, terwijl de verhuurder al die tijd bewust in gebreke blijft.
Ik kreeg eind mei 2024 een laf bericht van de verhuurder: "Uw schuld wordt kwijtgescholden". Ik heb geen schuld bij deze verhuurder. Het is niet slechts een schandaal hoe ik als professioneel vereffenaar ben behandeld door de verhuurder van de woning van mijn moeder, maar ook een onrechtmatige gang van zaken. De dubieuze rekeningen zullen (helaas) wel worden betaald door erfgenamen die zich geïntimideerd voelen.
Deze misstand verdient meer media-sensatie en formele klachten. Ik ben dan ook niet klaar met rechtzetten wat mij anderhalf jaar lang is aangedaan.
