Overlast door huurders met een psychiatrische achtergrond is géén burenconflict en vergt derhalve een speciale aanpak
Het is van belang om overlast door huurders met een ernstige psychiatrische achtergrond niet te
typeren als 'burenconflict', omdat daarmee de aard van het probleem
wordt miskend. Overlast door ernstige psychiatrische problematiek vraagt
een gespecialiseerde aanpak en andere maatregelen dan een conflict
tussen twee partijen. Door uit te gaan van een conflictsituatie, wordt
vaak zonder enig effect (vrijwillige) buurtbemiddeling of professionele
mediation ingezet. Hiermee wordt afgeleid van het feit dat de gemeente, politiekorps en woningcorporatie de verantwoordelijkheid dragen om het huurderschap van bewoners met een psychiatrische achtergrond te laten verlopen zonder verstoring van het woongenot van de andere huurders. Om een nog andere reden kan professionele mediation noch bemiddeling door een onprofessionele "bemiddelaar" worden toegepast: in het geval van een psychiatrische aandoening is een contra-indicatie gegeven voor mediation. Dit wordt bevestigd in de Bijlage Aanpak woonoverlast en verloedering
van de Inspectie van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, p. 96.
In dit bericht bespreek ik de juridische mogelijkheden om woonoverlast door psychiatrisch patiënten aan te pakken. Woonoverlast door huurders met een ernstige psychiatrische achtergrond vergt een speciale aanpak en dient niet door de corporatie, die verantwoordelijk is voor de plaatsing van "bijzondere doelgroepen" en het eerste aanspreekpunt is voor omwonenden van huurders met een psychiatrische achtergrond, te worden weggewuifd.
Enquêtes onder omwonenden afnemen is geen manier om de overlast te bestrijden
In de situatie die op 6 december 2019 in het AD werd beschreven, heeft een woningcorporatie een enquête gestuurd om huurders van het complex te
vragen of zij ook nachtelijke overlast ondervinden van hun buurman. Zo'n
onderzoek is een onjuiste manier om overlast aan te pakken. Deze enquêtes ontberen niet alleen een formeel en juridisch aanvaardbaar karakter, de vraagstelling is niet houdbaar. In de
eerste plaats gaat het om suggestieve vraagstellingen en de uitkomst van het
onderzoek kan worden vervuild door omwonenden die verder van de
overlastgever zijn verwijderd te ondervragen.
In de tweede plaats zullen de
ondervraagden niet altijd hun ervaringen durven delen, omdat het risico
bestaat dat een woningcorporatie de gegevens van de ondervraagden aan de
overlastgever mededeelt in één van de modelbrieven uit de landelijke
Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering. In de derde plaats is
het houden van een enquête een schijnoplossing in de aanpak van
woonoverlast. Zoals gezegd, is de woningcorporatie het aanspreekpunt en
de instantie die verantwoordelijk is voor het beëindigen van de
overlast, voor dossieropbouw en het ontwikkelen van beleid om overlast
te voorkomen en te bestrijden.
Verantwoordelijkheden per instantie
De taakverdeling over de instanties die (woon)overlast dienen te
bestrijden, is te vinden in de 'Handreiking aanpak woonoverlast en
verloedering' van de Inspectie, p. 11.
De gemeente kan zich niet achter andere organen/instanties verschuilen,
want de gemeente heeft als beheerder van de openbare ruimte de regie in
het voorkomen en bestrijden van woonoverlast. Andere instanties,
waaronder de woningcorporatie en de politie, hebben een
medeverantwoordelijkheid, maar de eindverantwoordelijkheid ligt bij de
gemeente ('Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering', Inspectie,
p. 104). Het College van Burgemeester en Wethouders is verantwoordelijk
voor de handhaving van de openbare orde en veiligheid en dient ter zake
van deze taakstelling ernstige woonoverlast via de bestuursrechtelijke
weg te bestrijden. De gemeenten hebben de regiefunctie in de aanpak van
woonoverlast door
psychiatrisch patiënten ('Zelfstandig wonen voor bijzondere
doelgroepen', Corporatiehandreiking voor huisvesting van mensen met
psychiatrische problemen, Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, p. 3).
De woningcorporatie heeft géén bestuursrechtelijke macht of middelen. De
woningcorporatie heeft geen andere mogelijkheid dan overlast via de
civielrechtelijke weg te bestrijden. Woningcorporaties zijn belast met
de verplichting om ongestoord woongenot te waarborgen. De
woningcorporatie dient de overlastgever te wijzen op zijn verplichting
zich als een goed huurder te gedragen. De woningcorporatie is
verantwoordelijk voor accurate dossieropbouw om de
beleidsbehoefte per geval te kunnen bepalen (Handreiking aanpak
woonoverlast, Inspectie, p. 15 en 62). Huurders moeten één aanspreekpunt
hebben om woonoverlast te melden (Handreiking aanpak woonoverlast,
Inspectie, p. 16).
De politie heeft geen regiefunctie, maar neemt wel deel aan de 'lokale
driehoek' met het Openbaar Ministerie en de gemeente. De politie is
belast met toezicht en handhaving ('Aanpak
woonoverlast en verloedering', Handreiking en Bijlagen, Inspectie
Ministerie van Infrastructuur en Milieu, p. 26). De
politie-zorgcoördinator is verantwoordelijk voor het bewerkstelligen dat
de patiënt bij de
juiste zorgverlener terechtkomt.
Juridische middelen
Afhankelijk van de ernst van de
woonoverlast, kunnen niet-juridische en juridische middelen al dan niet
gezamenlijk worden ingezet om op te treden tegen de overlast. Ik licht
enkele juridische middelen toe. De vermelding is niet uitputtend, maar
geeft aan welke mogelijkheden burgers hebben om woonoverlast door
psychiatrisch patiënten aan te laten pakken.
1. Civielrechtelijke aanpak van woonoverlast
De huurder dient zich rekenschap te geven van goed huurderschap (art.
7:213 BW). De huurder die woonoverlast veroorzaakt, gedraagt zich niet
conform art. 7:213 BW. Aanhoudende, ernstige woonoverlast die wordt
veroorzaakt door de psychiatrisch patiënt, kan aanleiding zijn om een
civiele procedure tot ontbinding of beëindiging van de overeenkomst te
starten. De verhuurder kan, ter preventie van woonoverlast, voorafgaand
aan de sluiting van de overeenkomst voorwaarden bedingen waaraan de
huurder zich dient te houden. De rechter kan een veroordeling tot de
door de verhuurder gestelde voorwaarden geven (art. 3:296 BW). Het niet
naleven van deze voorwaarden levert wanprestatie op en kan, na de
rechterlijke toetsing van de voorwaarden aan artt. 3:40, 6:236, 6:237,
6:233a en 6:248 BW, tot ontbinding van de overeenkomst leiden. Wordt de
woning van de overlastveroorzaker op de voet van art. 174a
van de Gemeentewet gesloten wegens verstoring van de openbare orde, dan
kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden op grond van art. 7:231 lid 2
BW.
De slachtoffers kunnen de civiele rechter verzoeken om een
gedragsaanwijzing op te leggen aan de overlastveroorzaker op grond van
art. 5:37 BW. Zowel strijd met de wettelijke verplichtingen van de
verhuurder als overtreding van de burenrechtelijke gedragsaanwijzing
levert een onrechtmatige daad op (art. 6:162 BW). De rechter kan een
dwangsom verbinden aan de opgelegde gedragsaanwijzing. Bij het bespelen
van muziekinstrumenten na 22:00 en/of de overtreding van het verbod om
de buren uit te schelden, verbeurt de overlastgever een dwangsom.
Hetzelfde geldt wanneer de civiele rechter een contact- en gebiedsverbod
heeft opgelegd en de overlastgever dit verbod schendt.
Het treffen van maatregelen om woonoverlast te beëindigen volgt uit de
verplichting van de verhuurder om zich als een goed verhuurder te
gedragen. Het ontkennen van de klachten of de melding van signalen van
huurders die slachtoffer zijn van woonoverlast door psychiatrisch
patiënten, is niet conform het goed verhuurderschap. Het niet-nakomen
van de verplichting van de verhuurder om als goed
verhuurder de woonoverlast te beëindigen, leidt voor de slachtoffers van
de woonoverlast tot recht op schadevergoeding (art. 7:208 BW).
2. Bestuursrechtelijke aanpak van woonoverlast
Om op te treden tegen overlast, kan de gemeente (ter handhaving van de
Algemeen Plaatselijke Verordening) op grond van art. 125 Gemeentewet en
artt. 5:22 en 5:32 Algemene wet bestuursrecht (awb) een last onder
bestuursdwang of een last onder dwangsom opleggen aan de overlastgever.
Bij ernstige overlast, waaronder bedreiging van omwonenden wordt
begrepen, kan de burgemeester op grond van de wet Victoria (art. 171a
Gemeentewet) overgaan tot sluiting van de woning. Geluidsoverlast is
géén zelfstandige grond voor uitvoering van de wet Victoria. Een
opeenstapeling van overtredingen van de Woningwet, waaronder het
veroorzaken van vervuiling en verpaupering, is eveneens een grond voor
het sluiten van de woning van de overlastgever (art. 17 Woningwet).
3. Strafrechtelijke aanpak van woonoverlast
3.1 Geluidsoverlast en verpaupering
De mogelijkheden om woonoverlast strafrechtelijk aan te pakken, variëren
naar de aard van de overlast. De overlastgever kan worden vervolgd voor
het veroorzaken van nachtelijke geluidsoverlast (art. 431 Sr).
Verpaupering en vervuiling kunnen strafrechtelijk worden bestreden door
de overlastgever te vervolgen voor de overtreding van de Wet
Milieubeheer, de Woningwet en de Wet ruimtelijke ordening. Voor de
overtreding van een APV kan de overlastgever strafrechtelijk worden
vervolgd.
3.2 Aanpak huisvredebreuk
De overlastgever mag niet zomaar uw erf betreden. Doet hij dit wel,
sommeer de overlastgevende persoon om zich te verwijderen. Weigert hij
om uw woonerf te verlaten, dan maakt hij zich schuldig aan
huisvredebreuk (art. 138 Sr). Gaat de huisvredebreuk gepaard met
dreigementen door de overlastgever, dan wordt de strafbaarheid met een
derde verhoogd (art. 138 lid 3 Sr).
3.3 Bedreiging en laster
De overlastgever kan worden vervolgd voor bedreiging (art. 284 Sr).
Bedreiging en/of afpersing is een klachtdelict: u zult persoonlijk
aangifte moeten doen van bedreiging door de overlastgever. Verspreidt de
overlastgever laster over u, dan kan de overlastgever worden vervolgd
op grond van art. 262 Sr. U dient erop te letten dat laster van een
geheel andere aard is dan smaad. Smaad is als beschamende berichtgeving
bedoelde verspreiding van waarheden over u. Laster is de verspreiding
van verzinselen met het doel om u te beschadigen. De intentie is in
beide gevallen hetzelfde, maar laster wordt door de overlastveroorzaker
volledig uit de duim gezogen.
4. Bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de woningcorporatie
De bevoegdheden van de woningcorporatie zijn beperkt. Anders dan corporaties vaak te kennen geven, zijn woningstichtingen en woningbouwverenigingen níet bevoegd om een huurder uit de woning de zetten. Alleen een rechter is bevoegd om een huurder uit de woning te zetten. Ook een aanwijzing kan niet door de corporatie worden opgelegd, omdat deze bevoegdheid uitsluitend aan de rechter toekomt. Zonder tussenkomst van een rechter kan de verhuurder slechts een vrijwillige aanwijzing overeenkomen met een overlastgevende psychisch "kwetsbare" huurder. De woningcorporatie mag dan niet over deze juridische bevoegdheden beschikken, de verantwoordelijkheden van de woningcorporatie zijn duidelijk bepaald. Ten eerste heeft Aedes de toolkit "Omgaan met verward gedrag: Hulpmiddelen voor medewerkers en leidinggevenden van woningcorporaties" (2018), opgesteld in samenwerking met het Verwey-Jonker Instituut, beschikbaar gesteld voor woningcorporaties.
De woningcorporatie is verantwoordelijk voor het voorleggen van klachten en signalen vanuit de leefomgeving van huurders met een psychiatrische achtergrond, aan de politie-zorgcoördinator (Zelfstandig wonen voor bijzondere doelgroepen, Aedes-Actiz Wonen-Zorg, p. 7). De woningcorporatie is gehouden tot accurate dossieropbouw (Handreiking aanpak woonoverlast, Inspectie, p. 15 en p. 62). Huurders moeten één aanspreekpunt hebben om overlast door een huurder met een psychiatrische achtergrond te melden, dat is de woningcorporatie (Handreiking aanpak woonoverlast, Inspectie, p. 16; Zelfstandig wonen voor bijzondere doelgroepen', Corporatiehandreiking
voor huisvesting van mensen met psychiatrische problemen, Aedes-Actiz
Kenniscentrum Wonen-Zorg, p. 14-15).
4.1 Als de woningcorporatie de klacht niet naar behoren afhandelt: Commissie Governancecode Woningcorporaties 2020 en de Huurcommissie
De woningcorporatie heeft op grond van de Corporate Governance Code "Governancecode Woningcorporaties 2020" bindende verplichtingen ter uitwerking van de Principes die zijn vastgelegd in de code. Het belang van de huurder dient voorop te worden gesteld (Principe 1). De corporatie is verplicht om klachten van belanghebbenden adequaat, zorgvuldig en respectvol af te handelen (2.5 Governancecode Woningcorporaties 2020). De Governancecode is een bindend juridisch instrument voor medewerkers op alle niveaus van de woningcorporatie; van de plichten die op de medewerkers rusten om transparant, integer en competent te handelen, mag niet worden afgeweken. Als bestuurders van een woningcorporatie niet competent zijn, zijn zij verplicht om (permanente) educatie te volgen.
Een klacht over de niet-naleving van Principe 1 door de woningcorporatie kan worden ingediend bij de Commissie Governancecode Woningcorporaties. Het klachtenformulier is te vinden op de pagina van Aedes (https://www.aedes.nl/artikelen/bedrijfsvoering/governance-en-integriteit/governancecode/verzoek-of-klacht-indienen-bij-commissie-governancecode.html) en dient te worden gericht aan de Commissie in Den Haag. Ook kunnen huurders een klacht indienen bij de landelijke Huurcommissie (zie Huurcommissie: "Klacht over gedragingen verhuurder- voor huurders"). Ter invulling van de richtlijn ADR Consumenten (2013/11/EU) hebben woningcorporaties interne klachtencommissies ingesteld. Indien de woningcorporatie de klacht niet binnen redelijke termijn afhandelt (het permanent in stand laten van een overlastsituatie of andere gebreken in de naleving van de overeenkomst), kan de klacht direct worden ingediend bij de landelijke Huurcommissie, die beoogt de onafhankelijkheid van de procedure te waarborgen.
4.2 Schending van contractuele verplichtingen door de woningcorporatie
Nogmaals dient te worden onderstreept dat de huurder consument is bij een overeenkomst die door de verhuurder naar behoren dient te worden nageleefd. De woningcorporatie die de overlast door een huurder met een psychiatrische achtergrond in stand laat, voldoet niet aan de contractuele verplichting om huurders ongestoord woongenot te garanderen. Dit levert een grond op voor een vordering tot schadevergoeding (art. 7:208 BW).
5. Huisuitzetting van huurders met een psychische stoornis
Jegens overlastgevende huurders met een psychische stoornis wordt door de rechter in het algemeen streng geoordeeld. Ook als de situatie van een psychiatrisch patiënt "verbetert" door medicijngebruik, kan de rechter oordelen dat een huisuitzetting van deze huurder, die andere bewoners bedreigt en uitscheldt en nachtelijke scheldpartijen dient te worden voltooid vanwege het acute karakter van de overlast (Rechtbank Limburg, 30 augustus 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:5265). De psychiatrische aandoening verhindert niet dat de overlast in rechte wordt toegerekend aan de psychisch gestoorde huurder (Rechtbank Overijssel, 10 maart 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:1418).
Conclusie
Het is niet relevant om met de beschuldigende vinger naar de
psychiatrisch patiënt te wijzen, niettegenstaande dat de
overlastveroorzaker wettelijke en contractuele verplichtingen heeft en
zich naar op te leggen gedragsaanwijzingen moet richten.
De juridische mogelijkheden voor de aanpak van ernstige woonoverlast
door psychiatrisch patiënten zijn gevarieerd. De woningcorporatie is het
eerste aanspreekpunt en deze dient de overlast te bestrijden op basis
van de plicht om zich als goed verhuurder te gedragen. Indien de
verhuurder zich niet als een goed verhuurder gedraagt en het ongestoord
woongenot niet waarborgt, kan de huurder schadevergoeding eisen (art.
7:208 BW). De overlastgever heeft de wettelijke verplichting om zich als
een goed huurder (art. 7:213 BW) te gedragen. Op grond van contractuele
verplichtingen die volgen uit de wederkerige overeenkomst tussen
verhuurder en huurder, kan aan de psychiatrisch patiënt die woonoverlast
veroorzaakt, een gedragsaanwijzing worden opgelegd. De rechter kan de
overlastgever tot de opgelegde voorwaarden veroordelen (art. 3:296 BW).
Het niet-naleven van de voorwaarden door de overlastgever levert
wanprestatie op. Bewoners kunnen zelf de gang naar de civiele rechter
maken om ervoor te zorgen dat de overlastgever een gedragsaanwijzing
opgelegd krijgt (art. 5:37 BW).
Bestuursrechtelijk optreden tegen de overlast is mogelijk; de gemeente
kan ter handhaving van een APV een last onder bestuursdwang of een last
onder dwangsom opleggen aan de overlastgever. Bij cumulatie van ernstige
vormen van overlast, waaronder bedreiging, verpaupering en vervuiling,
kan de burgemeester overgaan tot sluiting van de woning. Voor
overtredingen van bestuursrechtelijke voorschriften kan de overlastgever
strafrechtelijk worden vervolgd.
